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COVID 19

– REVISIONE DEI CANONI DI LOCAZIONE IMMOBILIARI AZIENDALI – PAGAMENTO CANONI PERIODICI – AGEVOLAZIONI
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Una delle molteplici difficoltà economiche e finanziarie che molti operatori economici si trovano oggi ad affrontare è quella legata al pagamento dei canoni mensili di locazione per l’immobile sede della propria azienda.
Varie le soluzioni per mitigare gli effetti di temporanea mancanza di liquidità in conseguenza del periodo di forzata inattività.
Senza dubbio, il migliore approccio iniziale è quello di instaurare un costruttivo dialogo di confronto con il proprietario dell’immobile (locatore); dal comune esame dei rispettivi interessi e delle rispettive valutazioni, si potrà pervenire, nella prospettiva di continuità dell’attività aziendale, ad un accordo che può prevedere l’applicazione di una o più delle seguenti ipotesi:
– una temporanea sospensione dei pagamenti da rinviare ad una data stabilità, senza alcuna maggiorazione per penalità o interessi;
– una revisione (temporanea o definitiva) del contratto di locazione, con introduzione di nuovi accordi relativi alla misura del canone, ai tempi del suo pagamento, o altri patti e oneri originariamente a carico di una delle parti;
– una risoluzione consensuale del contratto.
Per le descritte ipotesi è opportuno, per entrambe le parti, formare un atto scritto da sottoporre a regolare registrazione affinché esso sia opponibile a terzi o quantomeno darne data certa anche per mezzo di strumenti informatici.
Nel caso di mancato accordo, varie le scelte che si pongono all’imprenditore:
– ove non ritenga di continuare l’esercizio di impresa, potrà recedere dal contratto, con comunicazione formalmente notificata alla proprietà con un preavviso di sei mesi; dovrà comunque invocare (e dimostrare) i gravi ed insuperabili motivi di “forza maggiore imprevedibili e inevitabili” – non dipendenti dalla propria volontà – che lo inducono al recesso dal contratto.

In mancanza di tali adempimenti, oltre al pagamento di sei canoni, dovrà risarcire il locatore dei danni da questi subiti e la cui esistenza sia effettiva e dimostrata.
Per quanto riguarda il concetto di “gravi motivi”, varie e non sempre univoche le interpretazioni formulate sia da Giudici di Merito (Tribunali e Corti d’Appello) e sia da Giudici di Diritto (Sezioni di Corte di Cassazione).

AGEVOLAZIONI (art. 65 D.L. 18/2020 c.d. Decreto Cura Italia e circ. Agenzia Entrate).
Le decisioni da assumere in relazione ai contratti di locazione saranno influenzate, ove ne ricorrano i presupposti, anche dalle recentissime norme portate dal citato decreto e dal contenuto della correlata Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 8/E/2020.
Viene infatti riconosciuto, a favore degli esercenti le attività che sono state sospese per obbligo di legge e limitatamente per gli immobili di categoria catastale C/1 (negozi e botteghe), un credito d’imposta ( spendibile in compensazione con utilizzo del mod.F24) pari al 60% del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020 ed effettivamente corrisposto al locatore.
Ad oggi, sussistono fondate attese perché la detta agevolazione sia prorogata anche per periodi successivi
al marzo.

Chiavenna, lì 6 Aprile 2020

Dott. Giacomo Dino Trinchera

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A seguito delle difficoltà economico-finanziarie causate dagli effetti della pandemia che stiamo vivendo, alcuni operatori economici potrebbero trovarsi nella condizione di non poter adempiere alle obbligazioni assunte contrattualmente.
Il caso più emblematico: precorso contratto di acquisto merci da parte di un’impresa per l’esercizio della propria azienda; il compratore – sopravvenuta – a causa della crisi sanitaria- la mancata vendita della merce acquistata, non ha la disponibilità finanziaria per far fronte al pagamento dei beni in questione.
In tale situazione, chiede al fornitore o una dilazione nei pagamenti, o – se l’orizzonte di crisi della propria impresa si prospetta particolarmente penalizzante – chiede uno sconto alla controparte che lo accorda.
Quali le considerazioni dal punto di vista fiscale?
Per quanto riguarda l’IVA – non essendo previsto lo sconto nel contratto originario – l’operazione, per avere rilevanza fiscale (con correzione in meno dell’IVA dovuta dal cedente e in più da quella detraibile dal compratore) configura un sopravvenuto accordo (nuovo contratto) da porre in essere – con specifiche motivazioni – in forma scritta e – prudenzialmente – con data certa, entro un anno dall’effettuazione dell’operazione imponibile iniziale cui si riferisce.
Dal punto di vista documentale, inoltre, il fornitore emetterà apposita nota di credito.
Ai fini della determinazione del reddito d’impresa, l’importo del concordato sconto, costituirà componente negativo di reddito per il cedente e positivo per l’acquirente.
Diverso il caso in cui sia il fornitore – di sua spontanea volontà – ad accordare l’agevolazione al proprio cliente: in tale ipotesi l’operazione, pur costituendo una sopravvenienza attiva per l’acquirente, per effetto della rimessione unilaterale del debito da parte del venditore, per quest’ultimo non potrà essere considerata quale motivo di riduzione dell’IVA da versare né, tantomeno, quale elemento negativo di reddito in quanto si configura come mera liberalità; a meno che – ai soli fini reddituali -non possa essere oggettivamente dimostrato come l’abbuono costituisca concreto presupposto per futuri eventi positivi per l’impresa che lo concede.
Altra ipotesi – che può riguardare le reciproche obbligazioni dei contraenti – è l’impossibilità oggettiva, ma anche soggettiva per eccessiva onerosità, ad adempiere all’obbligazione contratta (consegna merce da parte del venditore o ricezione e pagamento da parte del compratore).
Naturalmente, tale breve nota, non può essere esaustiva e sarà necessario che ogni situazione sia oggetto di particolare ed attenta valutazione.